Các loại hợp đồng góp vốn, giữ chỗ, thỏa thuận đặt cọc… đều chứa đựng nhiều rủi ro cho khách hàng, vậy nên chuyên gia cho rằng, người mua chỉ nên xuống tiền với các BĐS đã hoàn thành mọi công trình, thủ tục pháp lý trước khi mua bán để bảo đảm quyền lợi cho bản thân.
Cuối năm 2018, bà N.T . Hoài có mua một nền đất dự án triển khai trên khu vực phường Trường Thạnh, TP.Thủ Đức qua hình thức ký hợp đồng đặt cọc mua đất nền. Dù chưa được ký HĐMB nhưng vì tin lời quảng cáo đã đầy đủ hồ sơ pháp lý, bà Hoài vẫn xuống một số tiền không nhỏ. Đến nay qua gần 4 năm, tiền đã thanh toán mà nhà thì vẫn chưa có để an cư, dự án vẫn là một bãi đất hoang cây cỏ mọc um tùm. Bà cùng nhiều khách hàng bao năm vát đơn kiện chủ đầu tư và rơi vào mớ bòng bong kiện tụng, đấu tố vì các bên CĐT và đơn vị phân phối dự án liên quan đổ lỗi qua lại cho nhau trong khi người chịu thiệt hại chính chỉ có khách hàng mua dự án.
Hay mới đây, sự việc hàng trăm khách mua căn hộ tại dự án Roxana Plaza (Bình Dương) cũng đồng loạt gửi đơn thư đến các cơ quan chức năng cầu cứu vì lo sợ mất trắng số tiền đã đóng. Theo đó, nhiều người mua nhà đã ký hợp đồng cọc sau đó chuyển qua hợp đồng mua bán và đóng đến 70% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư và được cam kết đến cuối năm 2020 sẽ bàn giao nhà. Tuy nhiên, đến nay, người mua vẫn chưa được bàn giao nhà vì hiện tại dự án này chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép bán. Điều đáng nói, dự án này lần đầu được Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cấp phép xây dựng vào năm 2018, với chiều cao 25 tầng, nhưng đến nay đã xây đến tầng 32. Sở Xây dựng Bình Dương cũng cho biết việc ký hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư với người dân là không đúng đối tượng.
Hiện tại, trên địa bàn Bình Dương cũng xuất hiện không ít dự án rao bán rầm rộ với hình thức hợp đồng góp vốn. Chẳng hạn, dự án Happy One Central vẫn đang trong quá trình xây dựng hạng mục hầm và móng, nhưng theo lời giới thiệu của các sàn môi giới, khoảng 70% căn hộ đã được bán hết với hình thức đặt cọc giữ chỗ. Hay dự án C-River View vẫn được rao bán rầm rộ trên thị trường dù chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chưa có giấy phép xây dựng và đã bị Thanh tra Sở Xây dựng Bình Dương ra quyết định xử phạt nhiều lần.
Chia sẻ trên báo chí về quan điểm mua bán BĐS thông qua hình thức đặt cọc, góp vốn, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, về bản chất chỉ có 2 loại hình BĐS là BĐS hiện hữu, có sổ đỏ giao dịch và BĐS đang xây dựng, hình thành trong tương lai. Tất cả hợp đồng liên quan đến dự án BĐS đang triển khai nên gọi chung là hợp đồng mua bán. Không nên có khái niệm đặt chỗ, biến tướng thành đặt chỗ không hoàn lại, trở thành hợp đồng đặt cọc, sau đó thành hợp đồng góp vốn. Tất cả dự án BĐS bán mà chưa có sổ đỏ thì đều là mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Dự án thỏa mãn điều kiện tới đâu thì làm tới đó để dễ quản lý và bảo vệ quyền lợi của người mua.
Ông Quang cho rằng, nguyên nhân chính hình thành các loại hợp đồng không có trong quy định của pháp luật về BĐS là do sự chồng chéo giữa nhiều luật, trong đó có luật Doanh nghiệp và luật Kinh doanh BĐS. Thông thường, các giao dịch góp vốn, đặt cọc là đúng đối với hoạt động của các doanh nghiệp. Thế nhưng, với thị trường BĐS thì bản chất các hình thức đặt cọc, hứa mua, hứa bán đều là hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư là những người rành về luật nên vận dụng rất nhiều quy định khác nhau để hình thành nên nhiều loại hình hợp đồng. Luật đa phần đều có lợi cho các chủ đầu tư, trong khi người dân phần đông không rành về luật pháp, lại không có thói quen nhờ tới luật sư nên sẽ rối bời trong các ma trận về hợp đồng; đến lúc kiện cáo, tranh chấp đều ôm hết tất cả rủi ro, thiệt hại.
Còn theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm đoàn luật sư TP.HCM, quy định dạng hứa mua hứa bán trong luật Dân sự đã có từ lâu. Nhưng kể từ khi luật Nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì nhiều chủ dự án lách luật bằng nhiều hình thức hợp đồng khác như giữ chỗ, góp vốn kèm theo đặt cọc. Tương tự, luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cũng quy định nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được tiến hành giao dịch khi móng nhà đã hoàn thành và đã nhận được cấp phép của cơ quan có thẩm quyền. Nhưng thực tế tình trạng bán nhà chưa đủ điều kiện diễn ra tại nhiều địa phương thông qua hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, đặt cọc ưu tiên quyền mua hay góp vốn…
Những năm gần đây khi thị trường BĐS sôi động, giá trị các loại đất nền, nhà ở gia tăng nên người mua cũng chấp nhận các hình thức này dù biết tiềm ẩn rủi ro vì BĐS chưa đầy đủ pháp lý. Như vậy, tất cả dạng hợp đồng hứa mua hứa bán đều là trái với quy định liên quan về giao dịch BĐS. Luật sư Hậu cho rằng, luật phải có quy định rõ các doanh nghiệp trong ngành BĐS phải tuân thủ đúng quy định chuyên ngành, chỉ cho phép nhận đặt cọc của người mua theo đúng tiến độ hình thành của dự án mà không phải các dạng góp vốn, giữ chỗ. Để hạn chế rủi ro cho người dân, nên có quy định chỉ được phép giao dịch BĐS khi đã hoàn thiện, có đầy đủ pháp lý.
